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不動産STのメリット4つを徹底解説|投資先の選択肢になりうる理由

KDX ST パートナーズ株式会社

2024年12月10日

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※この記事は、2024年10月時点での情報を元に作成しています。

「不動産セキュリティ・トークン(以下、『不動産ST』)を選ぶメリットってなんだろう?」



2021年8月から国内での取り扱いがスタートした不動産STは、まだ市場規模が小さく、その特徴やメリットは一般的にあまり知られていません。

不動産STは株式市場の値動きの影響を受けにくく価格変動リスクが比較的小さい金融商品です。
さらに、特定の不動産を裏付けとするため、実際に物件を見たり訪れたりすることで「手触り感」も感じられます。

不確実性がつきものの投資だからこそ、上記のようなメリットを受け取れる不動産STをポートフォリオに組み込むことも選択肢の1つといえるでしょう。

そこで今回の記事では、不動産STを初めて知る方向けに、不動産STの主なメリット4点についてお伝えしていきます。

目次

  1. メリット1|機関投資家が投資対象としてきた大型不動産などにも、一般投資家が小口投資できる
  2. メリット2|株式市場の値動きの影響を相対的に受けにくく、価格変動リスクが比較的小さい
  3. メリット3|申告分離課税を選択できる
  4. メリット4|自分で投資対象不動産を選択するため、理解しやすく、所有感を感じやすい
  5. まとめ

ぜひ本記事を参考に、投資先の選択肢を増やす一助としていただければ幸いです。

なお、不動産STのリスクについては、以下の記事をご覧ください。
不動産ST「知っておきたい3種のリスク」

※本記事では、特段の断りがない限り「不動産ST」を「不動産または不動産関連資産を裏付け資産とする受益証券発行信託の受益証券を用いたセキュリティ・トークン」として説明しています。


1.メリット1|機関投資家が投資対象としてきた大型不動産などにも、一般投資家が小口投資できる

従来は主に機関投資家が投資対象としてきた大型で立地の良い住宅や宿泊施設などの希少な不動産への小口投資が可能になったという点も、不動産STのメリットの1つといえます。

J-REIT(不動産投資信託)であれば、一般投資家も小口投資できますが、年間数千万円にものぼる費用をまかなうには最低でも300億円程度のサイズのファンドが必要、といわれています。

一方で不動産STは上場にかかるコストなどを削減している分、J-REITよりも少ない費用でファンドを組成することが可能です。

このように、従来はハードルが高かった大型の不動産に対しても、一般投資家が投資できるようになったのが、不動産STの大きなメリットです。


2.メリット2|株式市場の値動きの影響を相対的に受けにくく、価格変動リスクが比較的小さい

不動産STは株式市場に上場していないため、通常、取引価格は裏付けとなる投資対象不動産の不動産鑑定評価額をベースに決められています。

株式やJ-REITなどとは違い、市場相場によって大きく値動きしないので、取引価格が比較的安定しているといえます。

図表-表-1-価格変動リスク.jpg

株式 やJ-REITなどの売却益を狙う場合、常に経済ニュースや相場を確認しながら、取引タイミングなどを考えなければいけなくなるでしょう。

一方で不動産STの場合は、不動産鑑定評価額の変化による価格変動はあるものの、株式市場などから直接的な影響を受ける可能性は相対的に低いと考えられます。

さらに、国際情勢による地政学リスクの影響も受けにくいといえるため、中~長期の資産形成に適していると考えられます。


3.メリット3|申告分離課税を選択できる

不動産STの課税上の取り扱いにあたり、申告分離課税が選択可能です。
※「不動産または不動産関連資産を裏付け資産とする受益証券発行信託の受益証券を用いたセキュリティ・トークン」の場合に当てはまります。

備考
申告分離課税を選択した場合の不動産STの分配金にかかる税率は20.315%で、所得税および復興特別所得税15.315%と住民税5%を合計したものです。

また、特定口座(源泉徴収あり、なし)、一般口座での取引が選択可能です。

図表-表-2-申告分離課税について.jpg

申告分離課税を選択した場合、株式など他の投資で発生した譲渡損失との損益通算が可能です。そのため、損失額の大きさによっては節税効果が期待できるでしょう。

さらに特定口座(源泉徴収あり)を利用すれば、現物不動産投資や不動産クラウドファンディングなどで求められる煩雑な税務申告も必要なくなります。

なお、課税方法が総合課税の場合は所得が高まるにつれて累進税率が大きくなるため、年間課税所得が一定金額を超える場合は、申告分離課税を選択した方が有利となるケースもあります。

※上記記載の税率・課税区分などは、本記事の掲載時点における税法に基づいて記載しておりますが、具体的な申告手続きや詳細については、税理士または税務署などにお問い合わせください。


4.メリット4|自分で投資対象不動産を選択するため、理解しやすく、所有感を感じやすい

不動産STは自分で投資対象不動産を選択するため、投資対象が理解しやすく、手触り感や所有感を感じやすい点が特徴です。

たとえば、不動産ST案件の裏付け資産として登場しやすい「宿泊施設」であれば、
・投資対象が明確で分かりやすい
・よく知っているブランドの宿泊施設だと、イメージしやすい
といった特徴が考えられます。

▼投資対象不動産例1:温泉旅館
【不動産ST】湯けむりの宿 雪の花|紹介動画

▼投資対象不動産例2:ホテル
【不動産ST】グランドニッコー東京ベイ 舞浜|紹介動画

このように、利回りだけでなく立地や特性などによっても投資対象不動産へのイメージをもてるため、より身近に感じやすいという点が不動産STの特徴です。


5.まとめ

この記事では、不動産STの主なメリットについて解説してきました。

不動産STのメリット4つ
メリット1|機関投資家が投資対象としてきた大型不動産などにも、一般投資家が小口投資できる
メリット2|株式市場の値動きの影響を相対的に受けにくく、価格変動リスクが比較的小さい
メリット3|申告分離課税を選択できる
メリット4|自分で投資対象不動産を選択するため、理解しやすく、所有感を感じやすい

現物不動産投資と同じような「手触り感」「所有感」があり、株式市場の値動きの影響から受ける価格変動リスクが比較的小さい「安定性」などのメリットを踏まえたうえで、ポートフォリオの1つとして不動産STを検討してみてはいかがでしょうか。


本記事は、KDX STパートナーズ株式会社(以下、「当社」といいます)および当社グループによる、不動産STに関する情報提供を目的としたものであり、投資の勧誘または斡旋を目的としたものではありません。
本記事に記載された内容については細心の注意を払っておりますが、掲載された情報の内容の正確性、有用性、完全性、また適切性等ついて、当社および当社グループは一切保証するものではありません。本記事において使用するデータおよび表現等の欠落・誤謬等について、当社および当社グループは一切責任を負いかねますので、ご了承ください。また、本記事に記載された内容は、本記事の作成時点のものであり、事前の通知なくして変更されることがあります。 本記事の中の記述は、作成時点で入手が可能な情報を基に想定される合理的な判断と考えておりますが、さまざまなリスクや不確定な要素が含まれている点にご留意ください。
本記事の著作権その他の権利は、特段の断りがない限り、当社に帰属しています。

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