ホテル投資の始め方｜個人でもできる方法とメリット・デメリットを解説

※この記事は、特段の断りがない限り、2026年6月時点での情報を基に作成しています。

観光需要の回復やインバウンドの増加を背景に、「ホテル投資」への関心が高まっています。 とはいえ、個人がホテルを運営するのは資金面から難しいと感じる方も多いでしょう。 近年は「不動産セキュリティ・トークン（以下、『不動産ST』）」や不動産クラウドファンディングなど、少額からホテル投資に参加できる仕組みも登場しています。

本記事では、昨今のホテル投資市場の動向を整理したうえで、主な投資方法やメリット・デメリットについて解説します。
ホテル投資を検討している個人投資家の方はもちろん、不動産による資産運用の新たな選択肢を探している方は、ぜひ参考にしてください。

目次

1）ホテル投資市場を読む
2）ホテル投資とは？概要と賃貸経営との違いを解説
3）ホテル投資の主な方法4つ
4）ホテル投資のメリット
5）ホテル投資のデメリット・注意点
6）ホテル投資で失敗しないために押さえるべきポイント
7）ホテル投資に向いている人・向かない人
8）まとめ

1）ホテル投資市場を読む

観光業の回復が進む中、ホテル投資市場も大きな転換点を迎えています。まずは、以下の視点からホテル投資を検討するうえで押さえるべき市場環境を紹介します。

• 訪日観光客・宿泊需要の状況
• 国内ホテル投資取引額
• ホテル運営をめぐる課題

1-1）訪日観光客・宿泊需要の状況

観光庁が公表する「宿泊旅行統計調査」によれば、2024年の延べ宿泊者数（年間値）は全体で6億5,906万人泊となり、前年比で6.7％増加しました。このうち外国人による延べ宿泊者数は1億6,446万人泊と、前年比で+39.7％の大幅な伸びを示しています。

さらに日本政府観光局（JNTO）「訪日外客統計」によると、過去最速で訪日外国人数が3,000万人を突破した2025年と比べると、その勢いはやや鈍化しているものの、コロナ禍で落ち込んだ外国人宿泊者数の回復が顕著であり、観光需要の中心が再びインバウンドへとシフトしつつあることがうかがえます。

こうした動きを踏まえると、都市部や観光地におけるホテルにとって、宿泊需要の回復が確実に追い風になっていると言えるでしょう。外国人宿泊者数の増加により稼働率や宿泊単価（ADR）の改善が期待され、投資環境は明るさを取り戻しつつあります。

ホテルマーケットの動向については、下記特集でも定点的にレポーティングしておりますので、併せてご覧ください。
投資家のためのマーケットレポート

1-2）国内ホテル投資取引額

国内のホテル投資市場は、インバウンド需要の回復を背景に、大きな盛り上がりを見せています。
ニッセイ基礎研究所などの調査「わが国のホテル投資市場規模（2024年）」によると、コロナ禍の影響を受けた2020年のホテル・旅館に関する年間取引額は約2,700億円であるのに対し、2024年は約9,000億円に達し、過去最高水準を記録しました。

さらに、ホテル・旅館を含む「収益不動産」の資産規模は約17兆円（前年比+71％）、「投資適格不動産」では約11.7兆円（前年比+58％）と推計され、いずれも大きな伸びを示しました。収益不動産とは、賃料収入などの収益を生む不動産全般を指し、また投資適格不動産は、機関投資家が投資を検討する際に特に重要視するスペック（面積基準、築年数基準など）や立地要件を満たした不動産のことです。

こうしたデータから、ホテル投資が不動産投資の中でも特に注目を集める分野へと再び位置付けられていることが分かります。

取引額や資産規模が増加した背景には、観光需要の持続的な回復に加え、円安による海外投資家の流入や宿泊施設の再生・再開発案件が増加していることなどが挙げられます。

1-3）ホテル運営をめぐる課題

ホテル投資市場が活況を呈する一方で、運営面ではいくつかの課題が浮かび上がっています。特に昨今の金利上昇局面では金融コストが増加すると考えられるため、ホテル経営に影響を及ぼしかねません。

長期金利の上昇により、物件取得や運転資金の借入コストが上昇し、キャッシュフローや利回り計画を見直す投資家も増えました。特にレバレッジを活用した投資では、金利上昇が直接的なリスクとなります。

さらに、建設費や改修コストの高止まりも投資判断を難しくする要因です。資材価格の上昇で新規開発の採算性が下がり、既存ホテルの再生案件に資金が向かう傾向が強まっています。

帝国データバンクの「2024年度の設備投資に関する企業の意識調査」によると、「旅館・ホテル業」で設備投資を予定する企業は8割を超え、業界全体で施設の改装や高付加価値化が進んでいます。その一方で、建築コスト上昇は投資回収期間を延ばす要因でもあり、短期的な収益確保を目的とする投資家には不利に働く面もあるでしょう。

加えて、人件費の上昇と人手不足も深刻です。宿泊・清掃・調理といった現場業務の人材確保が難しく、地方や中規模ホテルでは人件費の負担が経営を圧迫しています。省人化を目的に外部委託やデジタル化（DX）を進める動きも広がっているものの、導入コストや運用負担も軽視できません。

2）ホテル投資とは？概要と賃貸経営との違いを解説

ホテル投資とは、ホテルの運営や付帯施設から得られる収益を目的に資金を投じ、宿泊料や営業利益から分配金を得る不動産投資の一種です。近年は個人でも参加できる仕組みが整い、従来のマンションやアパート経営とは異なる投資対象として注目を集めています。

賃貸経営との大きな違いは、単に不動産価値の上昇や賃料収入を狙うのではなく、ホテルという事業そのものの収益力を重視する点にあります。実際に、ホテル経営では以下のような複数の要素が収益を左右します。

• インバウンド需要の動向
• 客室単価と稼働率
• 付帯施設(レストラン・宴会場・会議室等)の稼働状況
• 1室あたりの平均宿泊人数（DOR）
• ブランド力
• 運営会社の経営能力
  
  

そのため、ホテル投資では不動産市況の動きだけでなく観光需要や為替、地域経済の動向などより広い視点での分析が必要です。

ホテル投資には、少額から参加できる「不動産ST」や一棟・区分単位で実物を所有する「現物不動産投資」など、複数の手法があります。それぞれ投資額や運用期間、リスク特性が異なるため、目的に合った方法を選ぶことが重要です。

3）ホテル投資の主な方法4つ

ここでは、代表的なホテル投資手法について、それぞれの特徴を解説します。

なお、実際のホテル運営は多くの場合「運営会社」に委託されます。運営会社とは、現場運営（宿泊予約、フロント対応、清掃管理、飲食サービスなど）を実際に担う運営受託会社（オペレーター）を指します。

この点も踏まえたうえで、1つずつ解説します。

3-1）不動産ST

不動産STとは、ブロックチェーン技術を活用し、不動産の持ち分をデジタル証券として発行・取引できる仕組みのことです。日本では金融商品取引法に基づき、セキュリティ・トークンを使った不動産投資が正式に認められています。ホテル投資の中でも、少額から参加できることが特徴です。

後述する現物不動産投資とは異なり、投資家は証券会社の口座を通じて取引します。手続きは株式投資とほぼ同じで、登記や契約書の郵送といった煩雑な作業を省けることが特徴です。発行されたトークンはブロックチェーン上で管理され、改ざんリスクが低く、取引履歴の透明性も高い点が評価されています。

さらに、プロが選定した優良物件の中から投資先を選べるケースが多く、事業内容や立地、想定利回りを確認したうえで投資判断ができます。ホテルを対象とした不動産STでは、稼働率の高い都市部や観光地の宿泊施設が多く採用され、安定した収益確保を見込めるでしょう。

不動産STと不動産投資との共通点・相違点は、下記記事にて詳しく解説しています。
不動産ST｜不動産投資との共通点・相違点とは？

3-2）現物不動産投資

現物不動産投資は、ホテルの客室もしくは建物全体を購入し、所有者として運営収益を得る手法です。投資家が不動産の所有権を持つため、資産価値の変動や事業収益が直接反映される点が特徴と言えます。

ホテルの現物投資には、主に3つの運用形態があります。

• 投資家が自ら運営を行う「直営方式」
• 運営会社に業務を委託し、稼働状況に応じて収益を分配する「運営委託方式」
• 建物を一括で貸し出し、固定賃料を受け取る「リース方式」
  
  

本記事では、最も一般的な「運営委託方式」を前提に解説します。

投資家（オーナー）は物件を所有し、専門の運営会社（オペレーター）が宿泊業務を担います。投資家は経営方針に直接関与せず、運営会社の営業収益に応じて分配を受ける仕組みです。稼働率や宿泊単価（ADR）の上昇によって収益が増える一方、景気後退や観光需要の減少時には分配額が減るリスクもあります。

このような現物投資では、不動産価値に加えてホテル事業としての「収益力」が評価の中心となります。ブランド力や立地、運営会社の実績が収益に直結し、同じ地域に立つホテルでも運営力によって利回りに大きな差が生じるケースもあるでしょう。

3-3）不動産投資信託（J-REIT）

不動産投資信託（J-REIT）は、投資家から集めた資金で不動産を運用し、得られた賃貸収入や売却益を配当として分配する仕組みの金融商品です。証券取引所に上場しているため、株式のように売買でき、ホテル投資の中でも流動性が高い手法と言えます。

J-REITのうち「ホテル系REIT」は、運用資産の大半を宿泊施設が占め、観光需要やインバウンドの動向に強く影響を受けます。1口あたり数万円から購入でき、個別の現物不動産を所有せずに複数のホテルへ間接的に投資できる点が特徴です。

また、J-REITは運用会社が物件の選定や管理を行うため、投資家が立地調査や運営会社を選ぶ手間はかかりません。仕組みが透明で情報開示も定期的に行われることから、初心者でも比較的取り組みやすい投資対象とされています。

不動産投資とJ-REITの違いについては、以下の記事で解説しています。ぜひ参考にしてください。
不動産ST｜J-REIT（リート）との共通点・相違点とは？

3-4）不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングは、インターネット上のプラットフォームを通じ、複数の投資家が資金を出し合って不動産事業に共同投資する仕組みです。案件によっては1口1万円ほどから参加でき、少額でホテル投資を始められることが特徴です。

投資家は、クラウドファンディング事業者が選定したホテルや宿泊施設のプロジェクトに出資し、運用期間中に得られた賃料収益や売却益の一部を分配金として受け取ります。対象は、観光地のリゾートホテルや都市型ビジネスホテルなどが中心で、宿泊需要の回復や改修後の再稼働による収益向上を狙う案件も多く見られます。

最大の特徴は、投資家が案件単位で投資先を選べることです。以下の要素を比較し、自身のリスク許容度に応じて分散投資が可能です。

• 地域
• ホテルタイプ
• 運用期間　など
  
  

運用期間は数か月から数年と比較的短く、現物投資よりも資金を柔軟に運用できる点も利点と言えます。

4）ホテル投資のメリット

ホテル投資のメリットは、一般的な住宅系不動産とは異なる「事業収益型」の仕組みにあります。宿泊単価や稼働率が上がれば利益が増える構造であり、景気や観光需要の回復期には資産価値と収益の双方が伸びやすい点が特徴です。

ここでは、主要な投資手法に共通するメリットを3つ解説します。

4-1）高い利回りが期待できる

ホテル投資は、賃貸住宅よりも高い利回りを実現できる可能性があります。宿泊料に加えて宴会・レストラン・テナントなど複数の収益源を持てるためです。

特に、都市部や観光地で稼働率が高いホテルでは、インバウンド需要の回復やイベント開催によって宿泊単価（ADR）が上昇する傾向があります。物件によっては、年利5％以上になることもあります。

また、現物不動産投資だけでなくJ-REITや不動産STなどを通じた間接投資でも、安定した配当収入が期待できます。ホテルという「運営ビジネス」に収益の源泉があることが、高い収益性を支える要因と言えます。

4-2）観光需要拡大による恩恵を受けられる

冒頭で述べたように、観光需要の拡大がホテル投資を後押しする大きな要因です。外国人旅行者の増加により、都市型・リゾート型ホテルの稼働率は高水準を維持しており、安定した稼働が投資リターンを支える基盤となっています。

また、観光需要の底上げはホテルに留まらず飲食・交通・小売など周辺産業にも波及し、地域経済全体の活性化を通じて不動産価値を押し上げる効果もあります。不動産STやJ-REITを活用すれば、こうした成長市場に少額から参加できる点も、個人投資家にとって大きなメリットと言えるでしょう。

4-3）インフレに強い

ホテルは「物価上昇に強い」資産としても注目されています。物価や人件費が上昇すると宿泊単価も連動して上がる傾向があるため、インフレ環境下でも実質的な収益を維持しやすいことが特徴です。

特に、不動産を裏付けとした金融商品や実物資産への投資では、建物や土地の価値が時間とともに下がりにくく、長期的な資産防衛につながるでしょう。

さらに、インフレ局面では賃料・宿泊料の上昇により分配金が増える効果も期待できます。資産インフレに対応できる「リアルアセット投資」としての特性が、ホテル投資の安定性を支えています。

5）ホテル投資のデメリット・注意点

ホテル投資は高い収益性が期待できる反面、他の不動産投資よりも「事業リスク」が大きい点を理解しておく必要があります。宿泊需要や稼働率、運営体制、資金構造など複数の要素が収益に影響するため、想定どおりの利回りを得られないことも考えられます。投資手法によって注意すべき点が異なることも踏まえ、慎重な判断が必要です。

5-1）稼働率や宿泊単価の変動リスクがある

ホテル投資における最大のリスクは、宿泊需要の変動です。以下の要素によって、稼働率や宿泊単価（ADR）が大きく変動する可能性があります。

• 景気後退
• 感染症の流行
• 為替変動
• 自然災害
• 国際情勢　など
  
  

例えば、新型コロナウィルス（COVID-19）が流行した2020年の延べ宿泊者数は前年比－44.3％となり、宿泊需要が著しく下落しました。

観光地では訪日外国人客の減少が直撃し、都市部のビジネスホテルでは企業活動の停滞や出張需要の減少が影響します。このように、ホテルは景気に敏感な事業であるため、不動産価格だけでなく「地域需要と観光動向」を見極める視点が重要です。不動産STやクラウドファンディングなどの間接投資でも、稼働率の変動が配当額に反映される点は同様です。

参考：観光庁「宿泊旅行統計調査（令和2年・年間値（確定値））」

5-2）運営会社への依存度が高い

現物不動産投資では、自ら運営する「直営方式」も可能ですが、多くは運営会社に業務を委託する形を取ります。この場合、投資成果を左右するのは建物そのものではなく「誰が運営するか」です。運営会社の実績が乏しかったり、運営コスト（人件費、業務費、管理費等）が高かったりすると、稼働率が高くても利益が伸び悩むことは十分にあります。

一方で、信頼できる運営会社と契約すれば安定した稼働率と顧客満足度を維持しやすく、長期的な収益向上にもつながります。特に現物不動産投資では、契約形態（直営・運営委託・リース）によって収益構造が異なるため、契約内容を十分に確認しておくことが重要です。

5-3）多額の資金が必要となる

現物不動産としてホテルを購入する場合、価格は通常数千万円（持分取得の場合）から数億円以上（一棟取得の場合）の規模に達し、融資を利用するケースも少なくありません。そのため、金利上昇局面では借入コストの増加が収益を圧迫するリスクがあります。

一方、不動産STやクラウドファンディングを活用すれば、少額から分散投資が可能です。ただし中途解約や換金が難しい案件もあり、運用期間中は資金が拘束されるため、短期の資金需要には不向きです。

また、J-REITは市場で取引されるため流動性は高いものの、株式市場の影響を受けやすく、下落局面では資産評価額が目減りすることもあります。投資対象やスキームによってリスクの形は異なるものの、「流動性」「コスト」「資金計画」の3点を慎重に見極めることが重要です。

6）ホテル投資で失敗しないために押さえるべきポイント

ホテル投資を成功させるには、立地や利回りだけでなく、運営・契約・出口戦略の3つの観点からリスクを管理することが重要です。
収益性ばかりに目を向けて、運営会社の選定や契約条件の理解を怠ると、思わぬ損失につながるおそれがあります。

ここでは、投資判断で重視すべき4つのポイントを紹介します。

6-1）運営会社の実績や財務内容をチェックする

ホテル投資で最も重要なのは、運営を担う「運営会社」の実力です。運営会社は宿泊事業の実務を担う主体であり、その成果は稼働率や顧客満足度、収益性に直接影響します。

投資家は、物件そのものよりも「どの企業が、どのように運営しているか」を重視する必要があります。過去の稼働実績やブランド評価、財務基盤、決算内容や事業計画の開示状況を確認し、安定した運営体制が整っているかを見極めましょう。

6-2）運営会社との契約形態を理解する

ホテル投資を運営会社に委託する場合、契約形態の設計は長期的な収益の安定性を左右する重要な要素です。ホテル事業は景気や需要動向の影響を受けやすく、契約内容によっては稼働率の低下時に収益が大きく落ち込むこともあります。そのため、契約段階での条項設計を慎重に行わなければなりません。

運営委託契約では、主に以下3つの形態が採用されています。

• 固定賃料型
  ⇒稼働率や宿泊単価にかかわらず、一定額の賃料が支払われる方式

• 変動賃料型
  ⇒営業収益に連動して賃料が増減する方式

• 複合型
  ⇒一定額の「最低保証賃料」に加え、業績に応じた変動分を上乗せする方式
  
  

こうした賃料条件に加え、契約期間や解約条件などを総合的に設計することが求められます。契約内容次第でリスクの分担構造が大きく変わるため、投資家は「どのような想定で賃料が支払われるのか」を明確に把握しておくことが重要です。

6-3）需要が見込める立地を見極める

ホテル投資の収益性を左右する要素の1つが「立地」です。宿泊需要の多い地域を選べば、稼働率の安定と宿泊単価（ADR）の維持が期待でき、長期的なキャッシュフローを確保しやすくなります。これは現物不動産に限らず、不動産STやJ-REIT、クラウドファンディングなど、全ての投資手法に共通する考え方です。

特に東京・大阪・福岡などの主要都市および観光地では、稼働率が高水準を維持しています。こうした地域は安定した集客が見込める一方で、物件価格を始め取得コストも高くなり、利回りが相対的に低くなる傾向があります。

一方、地方都市やリゾートエリアでは地価が比較的安く高利回りを狙いやすいものの、観光シーズンやイベント時期に需要が偏る傾向があります。稼働率の変動リスクが大きくなるため、収益が不安定になりがちです。こうした地域で安定収益を得るには、周辺施設（温泉地・テーマパーク・スキー場など）との連携や、インバウンド需要の取り込みが重要です。

6-4）出口戦略（売却・リファイナンス）を見据える

ホテル投資を検討する際は、購入や運用だけでなく「どのように出口を迎えるか」をあらかじめ設計しておくことが重要です。

現物不動産投資では、出口戦略は主に「売却」と「リファイナンス（借り換え）」の2つに分かれます。
一方の不動産STやクラウドファンディングでは、運用期間終了後に事業者が物件を売却し、得られた利益を投資家に分配する仕組みが一般的です。案件を選ぶ際は以下の観点を参考に、出口設計が明確に示されているかを確認しましょう。

• 売却予定時期
• 想定価格
• 元本償還の方法　など
  
  

J-REITの場合は市場で売買できるため、投資家が任意のタイミングで売却できます。流動性が高い反面、株式市場や金利動向の影響を受けやすく、売却時期の判断がリターンに直結します。

金利上昇局面では価格下落のリスクもあるため、分配金利回りや相場水準を定期的に確認することが重要です。

7）ホテル投資に向いている人・向かない人

ホテル投資は、高い収益性やインフレ耐性を備える一方で、運営体制や需要動向に左右されやすく、事業性の強い投資です。どのような投資家に適しているかは、リスク許容度や関与スタイルによって異なります。

ここでは、ホテル投資の手法に応じた特性を踏まえ「向いている人」と「向かない人」の特徴を解説します。

7-1）向いている人の特徴

ホテル投資が向いているのは、以下のような人です。

• 中長期的な視点で資産運用ができる人
• 分散投資でリスクを管理できる人
• 運営会社や契約形態を理解し、収益構造を分析できる人
• インフレ環境下で実物資産を保有したい人
  
  

上記に当てはまる人は短期的な値動きに左右されず、安定した資産形成を目指すタイプと言えます。

ホテル投資は景気や観光需要など外部要因の影響を受けやすい反面、正しい運営判断と長期的な視野を持つことで、安定収益と資産価値の両立を期待できる投資です。特に、不動産STやクラウドファンディングを活用すれば、リスクを抑えつつ成長市場に少額から参入できます。

7-2）向かない人の特徴

一方、ホテル投資は以下のような人に向かない可能性があります。

• 短期的な収益を求める人
• 運営リスクを受け入れにくい人
• 初期費用や資金拘束への耐性が低い人
  
  

ホテル投資は、市況や観光需要の変化によって収益が上下しやすい性質があります。短期で安定したリターンを求める投資家にとっては、想定外の収益変動がストレス要因となるでしょう。

また、前提として、ホテル投資には「直営方式」「運営委託方式」「リース方式」の3形態があります。形態によってストレスとなる要因が異なるため、それぞれ押さえておくことが重要です。

• 直営方式
  ⇒運営に関する専門知識が求められ、時間的・金銭的な負担が他の方式よりも大きくなりがち

• 運営委託方式
  ⇒オペレーターの判断やノウハウに大きく依存するため、自らコントロールできない部分が大きい

• リース方式
  ⇒ホテルを運営会社に一括で貸し出し、契約に基づく賃料を受け取る方式。運営リスクを抑えられる一方、経営状況により賃料の減額や契約終了の可能性がある
  
  

ご自身に適した方法で運用することを意識してみてください。

8）まとめ

ホテル投資は、宿泊需要の拡大やインフレ局面での資産価値の維持・向上が期待できる一方、運営会社の力量や立地条件など、事業面の影響を強く受ける投資です。
高い収益性を狙える反面、稼働率が変動する可能性があることも想定しておく必要があり、また運用方法によっては流動性リスクが伴うこともあるため「安定性と成長性の両立」を意識した判断が不可欠です。

現物不動産を直接所有する方法から、不動産STやクラウドファンディング、J-REITなどの少額・分散型まで、投資手法は多様化しています。このような中では自身の資金計画やリスク許容度、運用スタイルに合わせて最適な手段を選ぶことが重要です。

観光需要が高まる今こそ、市場の動向や対象ホテルの立地条件、運営会社の力量や運営委託契約の形態、出口などを丁寧に見極めながら、長期的な視点でホテル投資の選択肢を検討してみましょう。

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本記事の中の記述は、作成時点で入手が可能な情報を基に想定される合理的な判断に基づくものと考えておりますが、さまざまなリスクや不確定な要素が含まれている点にご留意ください。

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