投資家が注目する理由とは？オフィスビル投資のメリット・デメリットや利回りについて徹底解説

※この記事は、特段の断りがない限り、2026年6月時点での情報を基に作成しています。また、オフィスビル投資を「現物不動産投資の一種」として扱います。

インフレ対策として不動産投資が注目される中、安定収益が期待できるオフィスビル投資に関心が集まっています。しかし、高額な初期費用がネックとなり、一歩踏み出せない方も多いのではないでしょうか。

本記事では、オフィスビル投資の仕組みやメリット・デメリット、収益の鍵となる利回りや投資を成功させるポイントまで網羅的に解説します。オフィスビル投資について詳しく知りたい方や、新たな投資先を探している方は、ぜひ最後までご覧ください。

目次

1）オフィスビル投資とは？仕組みと注目される理由
2）オフィスビル投資と他の不動産投資との違い
3）オフィスビル投資のメリット
4）オフィスビル投資のデメリットとリスク
5）オフィスビル投資の始め方
6）オフィスビル投資の利回り
7）オフィスビル投資を成功させるために押さえるべきポイント
8）まとめ

1）オフィスビル投資とは？仕組みと注目される理由

オフィスビル投資とは、企業がテナントとして入居するビルを一棟またはフロア、部屋単位で購入取得し、賃料収入および将来の売却益を得ることを目的とした現物不動産投資の一種です。

本項では、オフィスビル投資の仕組みや近年注目される理由を紹介します。

1-1）オフィスビル投資の仕組み

一棟またはフロア、部屋単位でビルを所有するオフィスビル投資は、初期投資は高額であるものの、高い収益性が期待できます。収益の柱は、以下の2つです。

1. 賃料収入（インカムゲイン）：テナントからの継続的な賃料収入
2. 売却益（キャピタルゲイン）: 物件の売却によって得られる利益
   
   

継続的な賃料収入に加え、将来的な売却益も期待できます。ただし、オフィスビル投資には固定資産税や修繕費といったランニングコストがかかるため、資金繰りが重要となります。また、空室の発生や金利上昇による財務収支の悪化といったリスクも考慮しないと、かえって損失を大きくしてしまうでしょう。

1-2）オフィスビル投資が注目される経済的背景

オフィスビル投資はインフレにも強い傾向があることから、注目を集めています。ここでは、データをもとにその理由を見ていきましょう。

国土交通省の調査によると、三大都市圏（東京23区・大阪市・名古屋市）における大規模ビルの空室率は、2023年あたりから少しずつ低下しています。2025年には、三大都市圏以外でも空室率が低下した都市が複数ありました。

また、不動産価格の動向を示す「不動産価格指数」によると、オフィスビルの不動産価格指数は、現在まで緩やかに上昇中です。

以上から、インフレ下でもオフィスビルの需要は途切れないばかりか、ビル本体の価値も上昇していることがうかがえます。2026年現在はインフレが進行中です。そこで、インフレ環境下でも需要と物件価値を維持しているオフィスビルへの投資が見直されているところです。

参考：国土交通省都市局「これまでの都市再生の振り返りや社会経済情勢の変化等について」

2）オフィスビル投資と他の不動産投資との違い

オフィスビル投資と混同されがちな不動産投資として、区分マンション投資とREIT、不動産セキュリティ・トークン（以下、『不動産ST』）を紹介します。それぞれの違いを見ていきましょう。

2-1）区分マンション投資との違い

区分マンション投資は、マンションの1室を購入して個人に貸し出す現物不動産投資の一種です。下表のように、入居者層や契約期間がオフィスビル投資と大きく異なります。

2-2）J-REIT（リート）との違い

J-REITは、不動産（不動産関連資産を含む。以下同様）に投資する金融商品です。現物不動産を直接所有するオフィスビル投資とは、この点が根本的に異なります。

J-REITについて、詳しくは以下の記事で解説しています。ぜひ参考にしてください。
不動産ST｜J-REIT（リート）との共通点・相違点とは？

2-3）不動産STとの違い

不動産STは不動産または不動産関連資産（以下「不動産等」と総称）を裏付けとする金融商品（有価証券）の一種です。個人でも少額から投資でき、取扱証券会社の証券口座から投資が可能です。

オフィスビル投資との大きな違いは、形態と投資額にあります。

不動産STについては以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。
不動産STのメリット4つを徹底解説｜投資先の選択肢になりうる理由

3）オフィスビル投資のメリット

オフィスビル投資における代表的なメリットとして、以下の2つが挙げられます。

1. 長期契約が期待でき収益性が高い
2. インフレに強く資産価値を維持できる
   
   

1つずつ解説します。

3-1）長期契約が期待でき収益性が高い

オフィスビル投資の大きなメリットは、法人テナントとの契約で安定した収益を期待できる点です。

ザイマックス総研の調査によれば、東京都内に所在する企業における従業員1名あたりの平均オフィス面積の中央値は3.8坪、また三鬼商事の「オフィスリポート」によると東京ビジネス地区における1坪あたりの平均賃料は21,409円（いずれも2025年実績）となります。仮に10名在籍の法人が入居できる部屋を準備できた場合、80万円を超える賃料収入が期待できます。

長期契約が見込める点も、収益性が高くなる要素です。法人は個人に比べると、一度入居すると数年単位で契約を締結する傾向があります。住居系の不動産投資に比べて空室期間が発生しにくいため、安定したキャッシュフローを見込める点がメリットです。

また、テナントが退去する場合でも、多くのケースでは6か月前に解約通知がなされます。住居系物件の解約予告の期間が1～2か月程度であることと比較すると、次の入居者を募集する準備期間を十分に確保できます。このように、空室リスクをコントロールしやすいことも、収益性の高さにつながる要素です。

参考：ザイマックス総研「1人あたりオフィス面積調査（2025年）」

3-2）インフレに強く資産価値を維持できる

オフィスビル投資は、インフレ下でも資産価値を維持しやすいという強みがあります。

物価が上昇すると現金や預貯金の価値は実質的に目減りします。しかし、オフィスビルのような実物資産は、物価に連動して地価を始め資産価値そのものが上がりやすい傾向にあります。
さらに、オフィスビルの賃貸契約では、契約更新時に物価上昇を改定後賃料に反映しやすい傾向があるため、インフレに連動した価格設定が可能です。

4）オフィスビル投資のデメリットとリスク

一方で、オフィスビル投資には以下のようなデメリットやリスクも存在します。

1. 高額のため資金調達が難しい
2. 空室の発生や賃料引き下げ交渉に見舞われるリスクがある
3. 賃料が下落する時期がある
4. 中古物件だとランニングコストがかかる
   
   

事前に理解しておけば対策を考えられ、万が一に損失が生じたとしても最小限に抑えられます。1つずつ見ていきましょう。

4-1）高額のため資金調達が難しい

物件価格が高額なオフィスビル投資では、資金調達の難易度が高い点が大きなデメリットです。

オフィスビルの価格は数千万円から数億円にのぼるため、金融機関からの融資が不可欠です。しかし、融資審査は厳しく、自己資金の割合や事業計画の実現性が厳格に評価されます。

資金調達を成功させるために、十分な自己資金と説得力のある事業計画を準備しておきましょう。

4-2）空室の発生や賃料引き下げ交渉に見舞われるリスクがある

テナントの退去による空室の発生や賃料の引き下げ交渉に見舞われることも、収益におけるリスクです。

テナントからの賃料に依存しているオフィスビル投資の収益は、空室期間が長引くほど減少します。また、適用賃料が近隣の賃料相場を上回る場合には、テナントから賃料の引き下げを要求される可能性も否定できません。

要求に応じれば収入が減り、断れば退去につながるおそれがあるため、市況と収入のバランスを考えた的確な判断が求められます。

4-3）景気後退に伴い賃料が下落する可能性がある

オフィスの賃料は、経済状況や市場の需要と供給のバランスによって周期的に変動する性質を持っています。
景気が良くオフィスの需要が高い時期に物件を購入した場合でも、いずれ景気が後退すれば賃料が下落する可能性があります。

昨今の平均賃料は上昇傾向です。しかし、その上昇も永続的ではなく、いつかは下落することが想定されます。

オフィスビル投資を考える際は、購入時の賃料水準だけで「利益が多く出そう」と判断してはいけません。いずれ賃料が下落する可能性を考慮して、長期的な視点で収益性や資金繰り面をよく検証しましょう。

4-4）中古物件だとランニングコストが割高になる可能性がある

中古のオフィスビルは、購入後に多額の修繕費が発生するリスクがあります。建物の老朽化が理由です。

空調やエレベーターといった主要な設備の更新には、数千万円単位の費用がかかるケースも少なくありません。購入前に修繕計画や修繕履歴を十分に確認しないと、これらのコストが収益を圧迫し、想定していた利回りを大幅に下回る原因になります。

オフィスビルを含めた現物不動産を選ぶメリット・デメリットについては、以下の記事も併せてお読みください。
分散投資先として不動産を選ぶメリットとデメリットを徹底解説

5）オフィスビル投資の始め方

オフィスビル投資は、一般的に以下のステップで進めます。

1.物件情報の収集
　→不動産投資会社のサイトやセミナーなどを活用し、自身の投資戦略に合ったエリア、規模、価格帯の物件情報を収集する

2.資金計画の策定
　→自己資金と必要な借入金額を決め、物件価格と諸費用を考慮した具体的な資金計画を策定する

3.金融機関への相談
　→事業計画書などを用意し、複数の金融機関に融資を相談（融資を受けられる可能性や具体的な借入条件を確認）する

4.物件の詳細調査
　→専門家とともに建物の状況や権利関係、周辺の環境などを詳細に調査し、リスクを洗い出す

5.購入・運用開始
　→売買契約を締結して物件の引き渡しを受け、管理会社と連携して運用を開始

各段階で専門家のアドバイスを受けながら、慎重に進めていきましょう。

6）オフィスビル投資の利回り

オフィスビル投資の収益性を考えるうえで、利回りの理解は不可欠です。
本項では、利回りの基本的な考え方から運用ポイントまで解説します。

• 表面利回りと実質利回りの違い
• 利回りに影響する3つの要素
• オフィスビル投資の平均利回り
• 高利回りを実現するための運用ポイント
  
  

これらを理解しておくと収支計画を立てやすくなるため、ぜひご一読ください。

6-1）表面利回りと実質利回りの違い

利回りには、主に「表面利回り」と「実質利回り」の2種類が存在します。

表面利回りとは「年間家賃収入÷物件購入価格」で計算する簡易的な指標です。運営にかかる経費が考慮されていないため、たとえ表面利回りが高いとしても、利益が出やすい物件であるとは限りません。

表面利回りが高い物件の中には、空室リスクが高いために購入価格が低く設定されているケースもあるからです。

一方の実質利回りは、管理費や税金などの諸経費を差し引いた「（年間家賃収入－年間諸経費）÷物件購入価格」の式で算出するため、より実態に即した収益性を把握できます。

例えば、築年数が古いオフィスビルで高額の修繕が発生すると経費が増えるため、実質利回りが低くなります。
物件を比較検討する際は、表面利回りだけでなく、急な出費や空室リスクも含めた実質利回りで収益性を判断しましょう。

6-2）利回りに影響する3つの要素

オフィスビルの利回りは、主に以下3つの要素に影響されます。

立地・築年数は直接的には表面利回りに影響するものの、発生する運営コストが物件により異なるため、実質利回りと連動するとは限りません。

立地に関しては、優良な場所であれば物件価格が高めであるため表面利回りは低くなる傾向があります。しかし、稼働率を維持できることから実質利回りは安定します。

築年数についても同様で、築浅物件は物件価格が高額な傾向があるため表面利回りは低くなる反面、修繕費は築古物件ほどかかりません。結果的に運営コストが下がり、実質利回りは高くなると考えられます。

このように、利回りは立地や築年数、運営コストといった要素が複雑に絡み合って決まるため、あらゆる観点からのリスク判断が必要です。物件を選ぶ際は表面的な利回りの高さだけでなく、リスクとのバランスを総合的に見ることが重要です。

6-3）オフィスビル投資の期待利回り

日本不動産研究所の調査によると、主要都市におけるAクラスビル（※）に対する不動産投資家の期待利回り（投資判断に使われる還元利回り。純収益（NOI）を期待利回りで割ったものが投資価値となる。）は、以下のとおりです。

※「Aクラス」＝都心5区に位置する、延床面積10,000㎡以上・築年数15年以内のビル（基準は調査会社ごとに異なる）

これはあくまで不動産投資家が期待する利回りであり、実際の取引利回りとは異なります。しかし、市場の動向を把握するうえで重要な指標と言えるでしょう。

参考：一般財団法人 日本不動産研究所「不動産投資家調査」

7）オフィスビル投資を成功させるために押さえるべきポイント

オフィスビル投資を成功させるには、戦略的な視点が不可欠です。本項では、特に重要な2つのポイントを取り上げて解説します。

• 一棟買いと区分所有の違いを把握する
• 将来性があるエリアを見極める
  
  

1つずつ見ていきましょう。

7-1）一棟買いと区分所有の違いを把握する

オフィスビル投資には、ビルを一棟まるごと購入する「一棟買い」と、ビルの一部分を購入する「区分所有」の2種類があります。

ビルを一棟まるごと購入する一棟買いは、多額の初期費用が必要となり、空室や災害などのリスクがその物件に集中します。しかし、テナントの選定や建物の改修などを自身の裁量で自由に行えるため、収益性を最大化しやすい点は大きなメリットです。

1フロアや1室など、ビルの一部分を購入する区分所有は、一棟買いよりも投資額を抑えられます。また複数の物件に資金を分散させることで、リスクの軽減も可能です。

ただし、収入がゼロになるリスクは一棟買いよりも高くなります。管理規約によって運営の自由度が制限される点も考慮しなければなりません。

7-2）将来性があるエリアを見極める

オフィスビルの将来性は、立地に大きく左右されます。長期的に安定した需要が見込めるのは、東京や大阪、名古屋といった大都市圏の中心部です。

三鬼商事の調査によると、都心5区（千代田区・中央区・港区・新宿・渋谷区）にあるオフィスビルの平均賃料は現在まで29か月連続で上昇しています。また、大阪市の中心である梅田地区も、2023年4月から平均賃料の上昇傾向が見られます。から平均賃料の上昇傾向が見られます。

国土交通省が公表する「不動産価格指数」を見ると、直近はやや鈍化しているものの、過去5年間におけるオフィスビルの価格指数は全国的に上昇傾向です。特に三大都市圏では、2025年度第2四半期に過去最高値を更新、資産価値の高まりを示しています。

オフィスビル投資をする際には、上記のような賃料や不動産価格のデータに基づき、将来にわたって需要が見込めるエリアの物件を選ぶことが不可欠です。

参考：三鬼商事株式会社「オフィスマーケット」

8）まとめ

オフィスビル投資で利益を出すには、運営コストを考慮した実質利回りを把握したうえで、将来性のあるエリアの物件を慎重に選ぶ必要があります。まずは複数の不動産投資会社から資料請求をしたり専門家に相談したりして、情報収集から始めてみましょう。

現物不動産への投資はハードルが高いと感じる方には、証券口座等から不動産に小口投資できる不動産STという新しい選択肢もあります。

ご自身の資産状況や目標に合わせて最適な方法を選び、安定的な資産形成を目指してください。

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